Le locataire refuse les photos pour la vente : ce que dit la loi et comment faire

Oui, un locataire peut refuser les photos de son logement pour la vente, même quand il doit accepter les visites. Les deux n’ont pas la même source : les visites viennent du bail, les photos touchent à sa vie privée. Pour publier une annonce avec des photos de l’intérieur, il vous faut donc son accord.

En bref

• Les visites en vue de la vente sont dues si le bail contient une clause qui les prévoit : jamais le dimanche ni un jour férié, deux heures au plus par jour ouvrable.
• Les photos de l’intérieur demandent l’accord de l’occupant, même prises pendant une visite autorisée (Cour de cassation, 7 novembre 2006).
• L’accord s’obtient mieux par écrit et avec des conditions précises : pièces photographiées, sites de diffusion, objets personnels hors de l’image, photos montrées avant publication.
• Sans accord, l’annonce peut s’appuyer sur la façade, les parties communes, le plan et des photos du logement vide prises avant l’arrivée du locataire, s’il n’a pas changé depuis.

Le locataire peut-il refuser les photos pour la vente ?

Oui. Aucune loi ne parle des photos d’annonce, mais la Cour de cassation a posé la règle à partir de l’article 9 du Code civil : « Chacun a droit au respect de sa vie privée. »

L’affaire de référence date du 7 novembre 2006. Des ouvriers d’un bailleur social, venus faire des travaux, avaient photographié l’intérieur d’un logement loué. Le bailleur avait ensuite produit ces photos devant le juge pour montrer le désordre des lieux. La cour d’appel lui avait donné raison : des pièces sont des biens, pas des personnes, et les photos n’avaient pas été montrées au public.

La Cour de cassation a cassé cette décision. Pour elle, « le droit de chacun au respect de sa vie privée s’étend à la présentation interne des locaux constituant le cadre de son habitat », et « l’utilisation faite des photographies qui en sont prises demeure soumise à l’autorisation de la personne concernée » (Cass. 1re civ., 7 novembre 2006, n° 05-12.788).

Pour une vente, cela veut dire trois choses :

• Le propriétaire des murs ne décide pas seul. C’est la vie privée de l’occupant qui est protégée : ses meubles, sa décoration, sa façon de vivre.
• Avoir accès au logement ne suffit pas. Dans l’affaire de 2006, les ouvriers étaient entrés pour des travaux prévus. C’est l’usage des photos qui demandait un accord.
• L’annonce entre dans la règle. L’arrêt ne portait pas sur une vente, mais il soumet à autorisation toute utilisation des photos, et une annonce en est une. Elle est en plus vue par des milliers d’acheteurs sur les portails.

Celui qui publie sans accord s’expose à une demande de retrait des photos et de dommages-intérêts devant le juge civil, même si personne n’apparaît sur les images. Si une personne y apparaît, le risque peut aussi devenir pénal : l’article 226-1 du Code pénal punit d’un an d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende le fait de porter volontairement atteinte à l’intimité de la vie privée d’autrui en fixant ou en transmettant, sans son consentement, l’image d’une personne se trouvant dans un lieu privé.

Visites et photos : ce que la loi impose au locataire

Le droit de visite en vue de la vente n’est pas automatique. Il vient d’une clause du bail, que la loi encadre : l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause qui oblige le locataire à laisser visiter « les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ». Le site officiel Service-public précise que les visites n’ont pas lieu non plus le dimanche, et que les jours et horaires se fixent d’un commun accord (fiche « droit de visite »).

	🚪 Visites pour la vente	📸 Photos de l’intérieur
Le locataire doit-il accepter ?	Oui, si une clause du bail les prévoit	Non : il faut son accord
Limites	Ni dimanche ni jour férié, 2 heures au plus par jour ouvrable, horaires convenus ensemble	Celles que fixe son accord : pièces, sites, durée
Texte	Loi du 6 juillet 1989, art. 4	Code civil, art. 9 ; Cass. 1re civ., 7 novembre 2006

Une visite ne vaut donc pas autorisation de photographier. Prévenez les acheteurs que vous accompagnez : pas de photos ni de vidéos pendant la visite, sauf si le locataire est d’accord.

Que faire si le locataire refuse la visite pour la vente ?

Les démarches reviennent au propriétaire, pas à l’agent : le locataire n’a pas signé votre mandat. Vous pouvez en revanche les préparer avec lui.

1. Relisez le bail. Sans clause de visite, le propriétaire ne peut pas s’appuyer sur le contrat : tout passe par la discussion.
2. Proposez des créneaux précis par écrit, dans les limites de la loi : le mardi et le jeudi de 18 h à 19 h, ou le samedi de 10 h à midi. Groupez les acheteurs sur ces créneaux pour ne jamais dépasser deux heures dans la journée.
3. Si le refus continue, le propriétaire envoie une lettre recommandée avec accusé de réception qui cite la clause du bail et propose de nouveau des créneaux.
4. Tentez une conciliation. Le conciliateur de justice est gratuit et peut réunir les deux parties.
5. En dernier recours, le propriétaire saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement pour obtenir l’accès. Un locataire qui bloque les visites sans raison peut aussi être condamné à des dommages-intérêts si le propriétaire prouve que ce refus lui a fait manquer une vente.

Une décision qui ordonne les visites n’autorise pas pour autant les photos : pour elles, l’accord du locataire reste nécessaire.

Comment obtenir l’accord du locataire pour les photos

Un refus a presque toujours une raison. Demandez-la de vive voix, avant tout courrier : un recommandé envoyé d’emblée a peu de chances d’arranger les choses.

Ce qui inquiète le locataire	Ce que vous pouvez lui proposer
Ses affaires exposées sur internet	Objets personnels rangés ou retirés de l’image, personne sur les photos
Les cambriolages	Ni objets de valeur, ni alarme, ni coffre dans le cadre
Être dérangé	Une seule séance, à la date qu’il choisit, en sa présence
Perdre la main sur les images	Photos montrées avant publication ; celles qu’il refuse ne sont pas publiées
La vente elle-même	Ce qui change pour lui : si le logement est vendu loué, son bail continue aux mêmes conditions avec l’acheteur (Service-public)

Une fois d’accord sur les conditions, mettez-les par écrit. Ce document prouve l’accord en cas de litige, et il rassure le locataire : il sait exactement ce qui sera publié.

Modèle d’autorisation à recopier

Autorisation de photographier le logement

Je soussigné(e) ……………… (nom et prénom), locataire du logement situé ……………… (adresse), autorise ……………… (nom de l’agence ou du mandataire), qui agit pour le compte de ……………… (nom du propriétaire), à photographier l’intérieur de ce logement le ……………… (date), en ma présence.

Ces photos serviront uniquement à l’annonce de vente de ce logement, publiée sur ……………… (portails, site de l’agence, vitrine).

Pièces photographiées : ……………… . Pièces exclues : ……………… .

Conditions :

• aucune personne n’apparaît sur les photos ;
• mes objets personnels (photos de famille, papiers, objets de valeur) sont rangés ou retirés de l’image avant publication ;
• les photos me sont montrées avant leur mise en ligne, et celles que je refuse ne sont pas publiées ;
• les photos sont retirées des annonces à la signature de la vente, ou à la fin du mandat.

Fait à ……………… , le ……………… .

Signature du locataire :

Adaptez ce modèle à votre situation, en particulier la liste des sites de diffusion, et faites-le relire par le service juridique de votre réseau ou par votre conseil. Si vous comptez tourner une vidéo ou une visite à 360°, citez-les dans l’autorisation.

Sans photos de l’intérieur : que mettre dans l’annonce ?

Si le locataire refuse toujours, une annonce sans photo de l’intérieur reste possible. Elle se construit autrement :

• ✅ La façade et les extérieurs, photographiés depuis la rue ou les parties communes. Évitez les fenêtres à travers lesquelles on voit l’intérieur, les voisins et les plaques d’immatriculation.
• ✅ Les parties communes : hall, cage d’escalier, ascenseur, jardin commun, local vélos. Laissez hors du cadre les boîtes aux lettres et leurs noms.
• ✅ Le plan, avec la surface de chaque pièce et l’orientation. Il montre les volumes sans rien dévoiler de la vie du locataire.
• ✅ Des photos du logement vide prises avant l’arrivée du locataire, lors de la dernière mise en location par exemple, si vous avez le droit de les réutiliser : les droits d’une photo faite par un photographe ou une autre agence restent souvent à son auteur. Elles doivent montrer le logement tel qu’il est aujourd’hui. Si la cuisine a été refaite depuis ou si les peintures ont vieilli, elles ne conviennent plus. Indiquez leur date dans l’annonce.
• ✅ Une description précise : état de chaque pièce, équipements, travaux récents, exposition, et la mention « visites sur rendez-vous ».
• ❌ Des photos d’un autre logement « similaire » ou d’une banque d’images présentées comme celles du bien. L’acheteur s’en rend compte à la visite, et une photo qui ne correspond pas au bien peut constituer une pratique commerciale trompeuse : le cadre est détaillé dans notre article sur les photos immobilières retouchées par IA.

Pour un logement vendu loué, les chiffres comptent davantage que la décoration. L’acheteur ne pourra pas y habiter avant la fin du bail : c’est le plus souvent un investisseur, qui regarde d’abord le loyer, les charges, la date de fin du bail et l’état général. Mettez ces informations en tête de l’annonce.

Photographier un logement occupé : ce qui doit rester hors du cadre

Les règles de prise de vue sont celles de n’importe quel logement : réglages, hauteur, cadrage et lumière sont détaillés dans notre article sur la photo immobilière au smartphone. Dans un logement occupé, une vérification s’y ajoute : rien sur l’image ne doit permettre d’identifier le locataire ou de raconter sa vie.

Avant de quitter le logement, contrôlez chaque photo :

• 👤 Personne sur la photo, ni dans un miroir, une vitre ou un écran éteint
• Aucun nom lisible : courrier, diplômes, prénoms sur les portes des chambres
• Photos de famille, dessins d’enfants et calendriers rangés ou hors du cadre
• Ni objets de valeur, ni alarme, ni coffre visibles
• Rien d’une pièce exclue par l’autorisation, même par une porte entrouverte
• 📋 Photos montrées au locataire avant publication

Retirer les objets personnels d’une photo de logement occupé

Le jour de la séance, tout ne se range pas : des jouets dans chaque coin, des vêtements sur une chaise, des papiers sur le bureau. Ces objets peuvent être retirés de l’image après coup. Retirer des objets déplaçables ne change pas le bien : les murs, les sols, les fenêtres et les équipements restent ceux que l’acheteur verra en visite. Un meuble vendu avec le logement, une cuisine équipée ou une fissure, eux, restent sur la photo.

Kadra améliore les photos d’annonces immobilières, et son mode Rangement fait ce travail : il retire de l’image les objets du quotidien et dégage les surfaces, sans toucher aux murs, aux fenêtres ni aux équipements. Chaque rendu est comparé à la photo d’origine par un contrôle géométrique. Vous le vérifiez, puis vous le montrez au locataire avant publication, comme le prévoit l’autorisation.

Ce retrait ne remplace pas l’accord du locataire : sans autorisation, aucune photo de l’intérieur ne doit être publiée, même rangée. Il vous permet en revanche de lui promettre par écrit que ses affaires n’apparaîtront pas dans l’annonce. Le guide montre le déroulé d’un traitement, et la page d’accueil présente les autres modes.